¿Cómo se regula el canon en los contratos de arrendamiento de local comercial?
¿Cómo se regula el canon en los contratos de arrendamiento de local comercial?
Si bien el contrato de arrendamiento de local comercial no está totalmente regulado en nuestro estatuto mercantil, este sí trae entre sus artículos 518 al 523 una serie de estipulaciones que tienen como finalidad la protección de la actividad económica de los comerciantes, incluso en ocasiones por encima del derecho de propiedad.
Así, en virtud de estas disposiciones, el arrendatario de un bien destinado para actividades de comercio y que lo haya utilizado por lo menos dos años en forma continua, tiene derecho a que se le prefiera para continuar en éste, pero no en las mismas condiciones pactadas inicialmente, ya que el legislador le confiere esa facultad pero asumiendo las posibilidades de variar el plazo y el valor del canon.
De esta manera, renovación no es sinónimo de igualdad de condiciones económicas o de estabilización de condiciones para el arrendatario. En su sentido jurídico es una variación del contrato en condiciones de plazo y precio que pueden ser iguales a las del precedente, a voluntad de los contratantes. (…) Es decir, según esta norma, para el arrendatario que cumpla la condición del tiempo, se erige el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento que haya terminado, pero como ese derecho no es absoluto, si las partes no se ponen de acuerdo en las condiciones de la renovación, tienen la oportunidad de discutirlas en proceso judicial, principalmente respecto del plazo y el valor del canon. (Sala de Casación Civil. Tribunal Superior de Bogotá. Radicado: 04-200500175 02).
En este trámite judicial, se determina con la intervención de peritos cuál es el canon de arrendamiento acorde a las características del local comercial, utilizando diferentes metodologías.
Ahora, es importante evidenciar, cuál es el momento para discutir las nuevas condiciones del contrato. En virtud del artículo 519 este momento no es caprichoso, sino que es en el momento de producirse la renovación del contrato. Esta norma señala:
Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos (negrita fuera de texto).
Así las cosas, una vez se perfecciona el contrato inicial, o se produzca la renovación, el contrato es ley para las partes, de acuerdo con el artículo 1602 del Código Civil, y solo al momento de la renovación, surge el derecho de discutir las condiciones en que esta se producirá, inicialmente de manera extrajudicial, y en caso de no alcanzarse un acuerdo, a través del trámite judicial diseñado para ello.
